年报解读︱金地集团2024年归母净亏61亿元，资产负债率降至64.8%，业绩重压下如何转型与布局？

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

3月24日晚间，金地集团（SH600383，股价4.56元，市值205.87亿元）发布2024年度业绩报告，去年公司实现营业收入753.44亿元，同比下降23.22%；归母净亏损61.15亿元，同比下降超过788%，为金地集团自2001年上市以来首次亏损。

金地集团在年报中表示，净利润下滑的主要原因是近年销售规模下降，开发业务结转规模和结算毛利率下降。另外，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，基于谨慎性原则对部分资产计提减值。

事实上，去年金地集团在毛利率较低的中西部地区实现收入同比增加11.84%，而在毛利率高且创造主要收入来源的华东地区和北方地区，收入却同比分别减少49.95%和21.3%。

金地集团方面向《每日经济新闻》记者介绍，步入偿债高峰期以来，金地集团将确保现金流安全作为公司发展的首要任务，2024年足额偿付共约200亿元公开市场到期债务，有息负债余额由上一年末的919亿元降至735亿元，资产负债率由上一年末的68.7%降至64.8%。

值得注意的是，今年1月以来，金地集团重返土地市场，开始陆续在杭州、上海两地补仓住宅地块。据年报披露，2025年金地集团计划新开工面积127万平方米，同比将增加25.7%。

2020年以来金地集团业绩情况 来源：百度股市通

房地产开发业务受挫，区域营收分化明显

作为金地集团主营业务的房地产开发，去年营收下降明显。

年报显示，2024年金地集团的房地产开发、物业出租及其他分别实现收入600.26亿元、42.8亿元，同比分别减少29.77%、8.23%；物业管理实现收入78.08亿元，同比微增0.78%。

来源：金地集团2024年报

从地区收入占比来看，2024年金地集团在华南、北方、华东、东南地区分别实现收入136.56亿元、188.87亿元、201.82亿元、99.52亿元，同比分别减少8.3%、21.3%、49.95%、2.69%；在中西部实现收入94.37亿元，同比增加11.84%。

商业物业方面，去年金地集团的写字楼物业在北京、深圳、上海、杭州、广州、南京、武汉、昆明和苏州等地新租、续租面积合计超过20万平方米，出租率为77%；产业园项目累计出租率81%，金地威新累计签约12个招商代理及研策咨询类项目，提高轻资产拓展能力；长租公寓方面，成熟期项目出租率约93%。

来源：金地集团2024年报

金地智慧服务通过对政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务的突破，在报告期末实现在管面积约2.52亿平方米。

与此同时，代建作为金地集团的多元化业务之一，在报告期末布局全国超60座城市，累计签约管理面积约3831万平方米，新开拓了南京、武汉、苏州等地市场，并在深圳、西安、杭州、天津等城市区域持续深耕，主要包括保障房、人才公寓、产业园、企业总部、存量更新、市政工程等业态项目。

各项业务稳步开展，销售规模位于行业第一梯队，但与往年业绩相比，金地集团仍处在低谷期。房地产销售金额从2021年2867亿元，连续三年下滑至685.1亿元，相比上一年的1535.5亿元减少约55%；签约面积471.4万平方米，同比下降46.25%；房地产业务结算毛利率14.11%，同比下降2.05个百分点。

在现有项目去库存的同时，金地集团去年实现房屋交付9.92万户。截至2024年末，金地集团总土地储备约2916万平方米，权益土地储备约1245万平方米。而公司上一年的总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约1800万平方米。

华南区域作为金地集团的大本营，面对房地产市场的激烈竞争，公司采取新的获客模式，构建涵盖全民营销、社群运营、线上营销等获客体系。东南区域则是通过户型拼接及改造，以“一户多型”丰富产品线推动嘉兴锦粼鸣庐、舟山海丝未来社区等存量项目现房销售。

去年偿付200亿元到期债务，2025年新开工计划增长

从持续经营的角度，“降负债”是金地集团2024年的重头工作。

报告期内，金地集团足额偿付共约200亿元公开市场到期债务，未出现债务违约。截至报告期末，金地集团的有息负债余额从2023年末的919亿元降至735亿元，下降18.9个百分点；债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降31个BP；货币资金由上一年的297.4亿元减少至227.3亿元，为近8年来最低。

目前，金地集团的有息负债中96.3%为银行借款，资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，较上年降低1.6个百分点，净负债率为49.1%。

来源：金地集团2024年报

在收入和利润下降的同时，金地集团压降了营业成本和三费支出。报告期内，公司减少了销售推广服务费以致整体销售费用同比下降26.87%至21.74亿元；发生管理费用同比下降36.33%至29.32亿元。

中金公司研报认为，金地集团因存货资产计提减值、表外项目形成投资亏损等原因，归母净利润最终同比转亏至61亿元，符合预期。公司在报告期内盘活资产、筹措资金，实现经营性现金净流入136亿元，顺利完成公开债兑付压力过峰，且时隔16个月后重启拿地投资，公司经营表现有望稳步修复，实现从财务到经营的“困境反转”投资逻辑切换。

“金地集团顺利渡过信用债兑付高峰期，剩余存量债务问题亦有改善。信用债务集中兑付高峰为2023年四季度至2024年底，当前财务压力缓释已较充分。”中金公司研报指出。

金地集团方面认为，从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。公司将继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，在立足住宅主业的前提下，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。

“近年来，公司将确保现金流安全作为首要任务，自2022年开始缩减土地投资，新开工和竣工面积亦逐年下降。”金地集团介绍，根据公司经营调度安排，2025年计划新开工面积127万平方米，竣工面积468万平方米。未来，公司将继续坚持安全审慎原则，根据市场情况和自身资源情况，择机进行投资拓展工作。同时，合理安排新开工和竣工计划，严控交付进度和品质。

今年1月以来，金地集团在杭州临平老城区和上海松江新城各获取一宗宅地，合计全口径金额10亿元，权益比例26%。中金公司研报认为，金地集团年内或将延续体量小、流速快、以合作为主且布局核心城市的投资策略，或逐步带动销售表现改善，形成经营端良性循环。

中指研究院研究主管陶淑茹分指指出，金地集团通过经营性物业抵押和股权质押等多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。整体来看，金地集团财务压力缓释，2025年恢复拿地，可持续发展能力增强。

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