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北京商住用房的出售需要遵循以下步骤和注意事项：
根据2017年3月26日的政策（简称“326政策”），已销售的商办类项目可以出售给企事业单位、社会组织或个人，但个人购买需要满足一定条件，如名下无在京住房和商办类房产记录，且在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或个人所得税。
可以通过多渠道报盘，例如在二手房直卖平台（如房直客）上挂出房源，让买卖双方直接联系，实现透明交易，并提供手续代办服务。
也可以选择通过中介公司出售，部分中介会提供公司注册和购买服务，以规避限购政策。
与买家签订详细的书面协议，明确双方的权利和义务，包括房屋价格、付款方式、交付时间等关键条款。
根据房屋类型和购买条件，准备必要的材料，如个人身份证明、在京缴纳社保或个税的证明、房屋所有权证等。
如果是公司购买，还需提供公司相关证明文件，如营业执照、公司章程等。
双方携带书面协议和相关材料到当地房管局办理过户手续，包括提交申请书、双方身份证明、公有住房租赁合同、共居人合同、房屋所有权证等。
注意，购买使用权房时，需要原产权单位的意见和买卖双方的共同意见，确保权属关系明确。
根据房屋的实际情况，结算相关费用，如土地出让金、税费等。
由于商住房的限购政策，建议提前了解并确认是否符合购买条件。
选择正规的中介渠道，避免因违规操作带来的法律风险。
在交易过程中，确保所有手续和材料的真实性和合法性，以免引发纠纷。
通过以上步骤和注意事项，可以更顺利地出售北京商住用房。建议在操作过程中，咨询专业律师和中介机构的意见，确保交易的合法性和安全性。
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