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房屋满五年的计算主要依据以下两个时间点：
这是指卖方领取新的产权证上的登记日期。如果这个日期满五年，则房屋可以免缴20%的个人所得税。
契税发票一般是在房屋交付使用后，办理产权证时缴纳完契税后下发的。这个时间点有时可能会比房产证的日期早，因此，可以选择两者之中较早的时间作为起始点来计算是否满五年。
对于新房来说，通常是在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。因此，契税发票的开具日期通常会比房产证的登记日期早。
总结：
如果房产证的登记日期满五年，则房屋满五年。
如果契税发票的开具日期满五年，则房屋也满五年。
可以选择两者之中较早的时间作为起始点来计算。
这种计算方法适用于所有类型的房屋，包括新房和二手房，以及通过非购买形式如受赠、继承、离婚财产分割等取得的住房。
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